Gravámenes y pagos: preguntas de práctica del Negocios y Leyes para Contratistas de Massachusetts

¿Qué es un gravamen de constructor (mechanic's lien)?

El gravamen da a contratistas, subcontratistas, proveedores y trabajadores no pagados un derecho de garantía sobre la propiedad que mejoraron. Si no se les paga, pueden ejecutarlo y forzar la venta.

¿Por qué son tan importantes los plazos estrictos en la ley de gravámenes de constructor?

Los derechos de gravamen los crea la ley y los tribunales suelen aplicar los plazos con rigor. Cada estado fija sus propios plazos de aviso preliminar, registro y ejecución, así que el contratista debe seguirlos desde el primer día.

Muchos estados exigen que subcontratistas y proveedores envíen un aviso preliminar al inicio de la obra. ¿Cuál es su propósito principal?

El aviso preliminar (a veces llamado aviso al propietario) advierte al propietario y al prestamista sobre las partes de niveles inferiores, para que el propietario se proteja, por ejemplo con cheques conjuntos o renuncias de gravamen. No es un gravamen ni acusa a nadie de no pagar.

¿Por qué normalmente un subcontratista no pagado no puede presentar un gravamen de constructor sobre una escuela pública?

Como los bienes públicos no pueden venderse para pagar un gravamen, la Ley Miller y las leyes estatales similares exigen fianzas de pago en obras públicas. Algunos estados también permiten avisos de retención contra fondos públicos.

¿Cuál es la diferencia entre una renuncia de gravamen condicional y una incondicional?

Firme una renuncia condicional a cambio de un cheque; firme una incondicional solo después de que el dinero realmente se cobre. Firmar incondicionales antes arriesga renunciar a gravámenes por dinero que nunca llega.

¿Qué es una renuncia de gravamen parcial (de avance)?

Las renuncias de avance liberan el gravamen solo por el trabajo pagado hasta cierta fecha o monto. Las finales liberan los derechos de toda la obra y se entregan a cambio del pago final.

¿Por qué los propietarios y prestamistas piden renuncias de gravamen a subcontratistas y proveedores con cada pago?

Si el contratista general no paga a sus subcontratistas, igual pueden gravar la propiedad del propietario, que podría tener que pagar dos veces. Las renuncias documentan que se pagó a cada nivel.

¿Qué es un acuerdo de cheque conjunto?

Los cheques conjuntos aseguran que se pague a la parte de nivel inferior, porque ambos beneficiarios deben endosarlo. Reducen el riesgo de gravámenes para propietarios y contratistas generales.

Se registró un gravamen y el propietario quiere vender o refinanciar antes de resolver la disputa. ¿Qué herramienta común puede quitar el gravamen de la propiedad?

Al depositar una fianza de liberación, normalmente por más que el reclamo, la fianza sustituye a la propiedad como garantía. El reclamante cobra entonces contra la fianza.

Un reclamante registra un gravamen pero nunca demanda su ejecución dentro del plazo que permite el estado. ¿Qué pasa en general?

Registrar el gravamen es solo un paso. Si el reclamante no inicia la demanda de ejecución dentro del plazo legal, el gravamen en general caduca.

Un contratista registra a propósito un gravamen por mucho más de lo que le deben para presionar al propietario. ¿Qué riesgo corre en muchos estados?

Muchos estados sancionan los gravámenes exagerados a propósito o fraudulentos, por ejemplo anulándolos y dando al propietario daños y honorarios de abogado. Los errores honestos se tratan distinto.

¿Quién tiene en general el derecho de gravamen más claro en una obra privada?

Las leyes de gravámenes protegen a quienes contribuyeron a la mejora: contratistas, subcontratistas, proveedores, trabajadores y, en muchos estados, diseñadores y arrendadores de equipo. Hasta qué nivel llegan los derechos cambia según el estado.

¿Qué hacen en general las leyes estatales de pago puntual?

Las leyes de pago puntual fijan en cuánto tiempo el propietario debe pagar al contratista y este a los subcontratistas, con intereses como sanción por atraso. La Ley federal de Pago Puntual cubre los contratos federales.

Algunos estados tratan los pagos de construcción que recibe un contratista como fondos en fideicomiso. ¿Qué significa normalmente?

Las leyes de fondos en fideicomiso obligan al contratista a guardar los pagos en beneficio de quienes dieron mano de obra y materiales. Desviar el dinero puede traer responsabilidad personal y, en algunos estados, cargos penales.

Antes de empezar una obra residencial, ¿qué debe confirmar el contratista para proteger su derecho de gravamen?

Los avisos y gravámenes deben identificar correctamente al propietario y la propiedad. Los errores pueden invalidarlos. Muchos contratistas revisan los registros del condado al inicio de cada obra.